dinsdag 08 februari 2011
Notaris berispt optreden rond ver. Koopstudio
Notaris berispt voor optreden rond vereniging Koopstudio, standaardakten bij risicovolle constructie
De Koopstudio is een studentenconstructie in Nijmegen om de overdrachtsbelasting te vermijden en deze pakt in casu enigszins verkeerd uit. Kern van de klacht is dat klager door het handelen en/of nalaten van de notaris in een juridische en financiële structuur is terechtgekomen waardoor hij (financiële) schade heeft geleden. Het gaat om een constuctie rond een koopstudio een "overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging". Klager is blijven zitten met een niet afgebouwd pand en zijn schulden overtreffen door de juridische constructie beduidend meer dan het pand zal opbrengen.
Klager stelt dat indien de notaris hem naar behoren had geïnformeerd over de risico’s hij de akten niet zou hebben getekend. De kamer is van oordeel dat klager had mogen verwachten dat een en ander door de notaris juridisch goed was geregeld. Uit het oordeel:
'De kamer is van oordeel dat de notaris bij de juridische constructie een aantal steken heeft laten vallen. Allereerst heeft hij niet duidelijk gemaakt wie na de oprichting van de woonvereniging de leden waren. Het verwijt van klager dat de notaris in strijd met artikel 2:26 BW heeft gehandeld gaat overigens niet op, aangezien sinds 1 januari 1992 niet meer de verplichting bestaat dat de oprichters van een vereniging in aanvang de leden zijn. Hoewel uit de akte “lidmaatschap woonvereniging” blijkt dat Koopstudio Woonconcepten B.V. en Koopstudio Finance & Investments B.V. over de lidmaatschapsrechten beschikken, heeft de notaris niet (in een akte) vastgelegd hoe zij aan hun lidmaatschapsrecht gekomen zijn. Ook ter zitting heeft de notaris niet duidelijk kunnen maken of het daarbij gaat om een aan de woonvereniging verstrekte lening in ruil waarvoor door de B.V.’s de lidmaatschapsrechten werden verkregen of dat er sprake is van economisch eigendom (in dat geval rijst de vraag hoe zich dat verhoudt tot de hypotheekschuld).
Het grootste struikelblok in de constructie vormt de hypotheekakte. De notaris heeft gebruik gemaakt van een standaard hypotheekakte, waardoor een parapluhypotheek is gevestigd. Doordat de notaris heeft verzuimd vrijwaringsaktes op te maken en te regelen dat de hypotheek alleen kon worden uitgewonnen voor schulden met betrekking tot het pand, ontstond het risico dat de hypotheeknemer het pand zou uitwinnen voor andere schulden dan die met betrekking tot de hypotheekschuld.
De intentieverklaring van de Rabobank Venlo in de brief van 17 januari 2010 biedt naar het oordeel van de kamer niet voldoende zekerheid. Bovendien beschikte de notaris ten tijde van het passeren van de akten niet over deze verklaring. Overigens merkt de kamer op, dat ook niet duidelijk is waardoor de schuld van de woonvereniging aan de Rabobank van een bedrag van ongeveer € 180.000, - is ontstaan.
De kamer is van oordeel dat klager had mogen verwachten dat een en ander door de notaris juridisch goed was geregeld. Echter, het is duidelijk dat door het handelen van de notaris klager is opgezadeld met een gebrekkige (juridische) constructie en met, naast zijn eigen schuld, een schuld van de woonvereniging aan de Rabobank. De notaris had moeten voorkomen dat klager in deze situatie terecht zou komen. De klacht is daarom gegrond.'
Vervolgens vindt de Kamer de tekortkomingen in het handelen van de notaris jegens klagerzodanig ernstig, dat zij de maatregel van berisping op zijn plaats acht.
YC0578 Kamer van toezicht Amsterdam 444057/NT 09-50 P Belsissing van 18 januari 2011
Bijbehorende URLS
- Notaris berispt voor optreden rond vereniging Koopstudio, standaardakten bij risicovolle constructie
Boeken behorende bij dit nieuwsitem
Rechtspraak beroepsuitoefening notaris
Auteurs: Holtman, Lekkerkerker, Lekkerkerker, Schonewille, Schonewille
De bundel Rechtspraak Beroepsuitoefening Notaris geeft een dwarsdoorsnee van rechterlijke uitspraken die zien op (gewenst) notarieel gedrag. Centraal staan de geschreven en ongeschreven normen die de ... Meer informatie
Onze prijs: € 40.00
Dit boek is leverbaar en op voorraad
De goede notaris; over notariële deontologie
Auteurs: Breedtveld-de Voogd, Kolkman, Lekkerkerker, Meijers, Meijers, Oostrom-Streep, Voogd
De notaris ziet zich regelmatig geplaatst voor een dilemma: is zijn medewerking aan de totstandbrenging van een door partijen gewenste rechtshandeling toegestaan of niet? De Wet op het notarisambt ver... Meer informatie
Onze prijs: € 29.00
Dit boek is leverbaar en op voorraad
De notariswet
Auteurs: Waaijer
Dit boek gaat in op de taak en functie van de notaris in de moderne samenleving. Dat gebeurt mede aan de hand van literatuur en rechtspraak, waaronder die van de tuchtrechter een belangrijke plaats in... Meer informatie
Onze prijs: ca. € 99.00
Dit boek is (nog) niet leverbaar
Verwachte leverdatum: begin augustus 2012
Lexplicatie 3.70a; Wet op het notarisambt
Auteurs: Hillen-Muns
Wie kan als notaris worden benoemd? Wat zijn de taken en bevoegdheden van de notaris? Hoe moet een notariële akte eruit zien? De Wet op het notarisambt geeft regels voor de notaris, de kandidaat-notar... Meer informatie
Onze prijs: € 59.50
Dit boek is leverbaar en op voorraad
De goede, afvallige notaris; een mild oordeel van een vergevingsgezinde oud-stadsgenoot, ruim anderhalve eeuw na het verscheiden van de Groenlose notaris en apostaat mr. Jacobus Henricus van Basten Batenburg (1785-1852)
Auteurs: Roes
Door het plaatsen in een grotere context van de ‘petite histoire’ van het notariaat van mr. J.H. van Basten Batenburg (1785 - 1852) kan een visie worden ontvouwen op wat een ‘goede’ notaris is en wat ... Meer informatie
Onze prijs: € 12.25
Dit boek is leverbaar en op voorraad